رشد اجاره بهای مسکن در کلانشهرهای ایران ظرف سه ماه گذشته به رکوردی جدید رسیده و قدرت مالی مستأجران برای تملک واحدهایی که پارسال اجاره کرده بودند، از بین رفته است.

قیمت ها در بازاراملاک استیجاری برخلاف ادعای اتحادیه صنف مشاوران املاک هر هفته بالا می رود ولی مسئولان این اتحادیه برای گمراه کردن سازمان امور مالیاتی سعی دارند آمارهای رسمی را تکذیب کرده و حتی قیمت ها را ثابت گزارش دهند.

بدتر اینکه در این هرج و مرج قیمت ها، دستگاه های دولتی کاملا سکوت کرده و هیچ کنترلی بر بازار اجاره مسکن ندارند.

بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌ به ‌نقطه قراردادهای اجاره تمدیدی مسکن درسه سال گذشته دائما روبه افزایش بوده و بیش از 243 درصد افزایش یافته است. در این میان تورم نقطه به نقطه قراردادهای اجاره تمدیدی مناطق شهری حدود 1/28 درصد افزایش یافته ولی این شاخص در حوزه 2 کلانشهر اصلی ایران بسیار بیشتر شده و به رکورد جدیدی دست یافته است. 

این آمار نشان می دهد خانوارهایی که در فروردین 1401 قرارداد اجاره خود را در شهرهای تهران و کرج تمدید کرده‌اند به ‌طور میانگین مجبور شده‌اند برای حفظ مسکن استیجاری خود،  ۵۰.۹ درصد هزینه بیشتری نسبت به فروردین 1400 بپردازند. یعنی ارزش اجاره بهای مسکن در این دو  کلانشهر پرجمعیت نسبت به اوایل پارسال حدود 50 درصد بالارفته است.

آمار منتشره از سوی بانک مرکزی نیز نشان می دهد که  تورم اجاره مسکن در تهران در اسفند گذشته نسبت به اسفند 1399 به ۴۶ درصد رسیده که برای مستأجران پایتخت، رقمی کمرشکن است.

گزارش های میدانی از محلات مسکونی تهران و کرج نیز اثبات می کند که رشد سریع قیمت اجاره واحدهای مسکونی همچنان ادامه دارد و با نزدیک شدن به فصل نقل و انتقالات مسکن، اشتهای موجران برای بالا بردن اجاره بها در حال افزایش است. 

جالب اینکه بیشترین مستأجران کشور در 2 کلانشهر تهران و کرج سکونت دارند و اینک در سکوت دستگاه های دولتی تورم اجاره واحد مسکونی آنها حتی از شاخص تورم موجود در سایر کالاها و خدمات فراتر رفته است.

به گزارش مرکز آمار ایران نرخ تورم نقطه به نقطه کالا و خدمات مصرفی در فروردین  1401 نسبت به فروردین پارسال به 6/35 درصد  و نرخ تورم سالانه فروردین به 2/39 درصد رسیده است. این آمارها نشان می دهد که نرخ تورم اجاره بهای مسکن اینک حدود 10 درصد بالاتر از نرخ تورم اقتصادی است.

البته تورم اجاره بهای مسکن در اقتصاد ایران سابقه ای طولانی دارد، اما شرایط جدید را که منجر به پیشی گرفتن تورم اجاره بها از نرخ تورم اقتصادی شده است، باید مرهون چند اتفاق ناگوار در اقتصاد کلان دانست:

  1. کاهش قابل ملاحظه ساخت واحدهای مسکونی به دلیل بالارفتن هزینه تمام شده

بر خلاف ادعای وزیر محترم راه و شهرسازی و با استناد به آمارهای رسمی مرکز آمار ایران و بانک مرکزی، ساخت مسکن در کشور طی یک سال اخیر نسبت به سالهای قبل نزولی شده است و طرح های نهضت ملی مسکن به دلیل عدم حمایت سیستم بانکی و یا فراهم نبودن اراضی لازم، هنوز پا نگرفته اند.

وزیر محترم راه و شهرسازی اخیر مدعی شد که در 7 ماه گذشته از فعالیت دولت سیزدهم کار ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سطح کشور آغاز شده و این رقم تا مرداد امسال به 2 میلیون واحد خواهد رسید. این درحالیست که گزارش های مرکز آمار ایران و بانک مرکزی به وضوح از کاهش مجوزهای ساخت و ساز مسکن در یک سال اخیر خبر می دهد و بیانگر این واقعیت است که تعداد پروانه های ساختمانی در این مدت نسبت به سال 1399 حداقل 20 درصد کاهش یافته است.

این اتفاق ناگوار رابطه نامتوازن میان عرضه و تقاضای مسکن را بیش از پیش به هم ریخته و باعث بالارفتن قیمت فروش مسکن شده است. در نتیجه متقاضیان کم سرمایه از خرید مسکن منصرف شده و به بازار اجاره گرایش پیدا کرده اند. علاوه بر این ورود تقاضای جدید به بازار اجاره مسکن از سوی افراد مجرد، نیروی کار مهاجر و تازه مزدوجین به نو به خود منجر به رشد تورم اجاره بها شده است.

 

  1. رشد شدید نقدینگی همزمان با کاهش مشارکت صاحبان سرمایه های سرگردان

 

حجم نقدینگی کشور در انتهای سال گذشته با حدود 40 درصد افزایش نسبت به سال قبل از آن به بیش از 4700 هزار میلیارد تومان رسید. اما نرخ کم سود سپرده گذاری در سیستم بانکی نتوانست انگیزه لازم برای جذب این نقدینگی را در میان صاحبان سرمایه ایجاد کند. همزمان دخالت های مکرر دولت در بازارسرمایه و اعمال قیمت های دستوری در بازارهای موازی نظیر ارز و سکه باعث شد تا سرمایه گذاران در این بازارها به سودهای متصور خود دست نیابند و دارایی خود را به سمت خدمات اقتصادی بدون مالیات نظیر اجاره داری مسکن سوق دهند. اینک سرمایه گذاران جدید در بازار مسکن به دنبال جبران خسارت سرمایه گذاری در بورس و بازارهای موازی هستند.

 

  1. تورم انتظاری ناشی ازافزایش دستمزدها درابتدای امسال

 

افزایش قابل ملاحظه دستمزد حقوق بگیران و بازنشستگان با موافقت دولت در انتهای سال گذشته از یک طرف باعث رشد هزینه تمام شده تولید کالا و خدمات شده و «تورم واقعی» را بالا برده و از سوی دیگر منجر به رشد «تورم انتظاری» در حوزه اجاره مسکن شده است. حداقل دستمزد کارگران در سال جدید حدود 57 درصد و حقوق سایر سطوح مزدی نزدیک به 38 درصد نسبت به پارسال افزایش یافته است. اینک مالکان واحدهای مسکونی نیز انتظار دارند که درآمد خدمات اجاره داری آنها حداقل به همین میزان افزایش یابد. بنابر این قیمت ها را بین 30 تا 50 درصد نسبت به پارسال بالا برده اند.

 

به مجموعه عوامل فوق باید کسری منابع بودجه سال 1401 کل کشور، حذف تخصیص ارز ترجیحی برای واردات برخی کالاها و بلاتکلیفی مذاکرات احیای برجام را افزود. این عوامل انتظار بهبود نرخ تورم و کاهش رکود در اقتصاد ملی را تقلیل داده و خرده سرمایه گذاران صنعتی را به کسب درآمد از خدمات اجاره داری تشویق کرده است.

 

در چنین شرایطی، بازار بی نظارت اجاره بهای مسکن به یک نظام کنترلی محکم و قابل اتکا نیاز دارد تا حداقل از تشدید تورم انتظاری جلوگیری کند. اگرچه تعیین دستوری نرخ اجاره بها از سوی دولت در دو سال گذشته کمک شایانی به کنترل قیمت ها در این بازار نکرد ولی بی تفاوتی نسبت به اوج گیری اجاره بها نیز نقش حمایتی دولت از اقشار آسیب پذیر را زیر سئوال خواهد برد.

دولت باید برای رعایت محدوده قیمت گذاری اجاره مسکن توسط موجرین مشوق های بیشتری تدوین کند و یا اینکه تمامی راه های دور زدن از قیمت های تعیین شده قبلی را ببندد. نبود این دو مولفه باعث شد تا طرح قیمت گذاری اجاره مسکن به شکست خورده و دولت از ادامه دخالت مستقیم در این بازار صرف نظر کند.  

از طرف دیگر بهترین مکانیزم کنترلی در این شرایط، اجرای نظام اخذ مالیات از اجاره بهای مسکن و نظارت شدید دولت بر نحوه عقد قراردادهای اجاره بین مالک و مستأجر باشد.

اخذ مالیات از اجاره بهای مسکن در دو سال اخیر به دلیل کم کاری نهادهای مسئول در تکمیل بانک اطلاعات املاک و پاسکاری وظایف اجرایی میان وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی معطل ماند. اجرای آن نیز در سال جدید بقدری ضعیف و کم اثر است که نمی تواند مانعی جدی برای افزایش قیمت ها در بازار اجاره باشد.

دولت به موازات این اقدام باید مسیر هرگونه افزایش قیمت در سایرهزینه های سبد خانوار را مسدود کند تا فشار کمتری به معیشت مستأجران وارد شود. طبق جدید ترین بررسی های کارشناسی سهم هزینه مسکن در سبد خانوار که پارسال حدود 35 درصد بود، اکنون به بیش از 40 درصد رسیده است. بنابر این دولت باید از طریق کنترل نقدینگی و مهار تورم جلوی افزایش 60 درصد باقیمانده هزینه های سبد خانوار را بگیرد.

هرگونه اجازه افزایش نرخ عوامل تولید می تواند قیمت تمام شده محصول نهایی را بالا برده  و هزینه زندگی حقوق بگیران را افزایش دهد. بنابر این دولت باید مقابل فشار واردکنندگان، تولیدکنندگان، توزیع کنندگان و تمامی فعالان اقتصادی برای  بالابردن قیمت ها بایستد تا فشار وارده به حلقه انتهایی زنجیره مصرف کاهش یابد.

بدون شک کم توجهی به روند صعودی قیمت ها در بازار اجاره مسکن، زمینه گسترش حاشیه نشینی در اطراف کلانشهرها را فراهم می کند و مشکلات اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و امنیتی این مناطق را بیشتر خواهد کرد.

نوشته: کامران نرجه

این یادداشت اقتصادی در صفحه 4 روزنامه اطلاعات دوشنبه 5 اردیبهشت 1401 درج شده است.

لینک مستقیم: https://www.ettelaat.com/?p=617666