سیاست دولت برای حمایت از مستأجران در قبال افزایش اجاره بها با شکست روبرو شده و نگرانی ها از وضعیت بازار مسکن در سال آینده روبه ازدیاد است. این سیاست شامل مداخله مستقیم دولت در بازار اجاره مسکن و تعیین دستوری نرخ اجاره می شود که ظرف دو سال اخیر نتوانسته به هدف اصلی خود، یعنی کنترل سهم هزینه مسکن در سبد معیشت خانوار دست یابد.

در قالب این سیاست، سقف افزایش سالانه نرخ اجاره مسکن در کلانشهرهایی نظیر تهران نباید بیشتر از ۲۵ درصد باشد و دولت متعهد شده است که با متخلفان از این نرخ برخورد کند. با این وجود گزارش جدید بانک مرکزی نشان می‌دهد، شاخص اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران در مهر امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد ۴ر۴۸ درصدی و در کل کشور افزایش ۳ر۵۱ درصدی داشته است که این اعداد به معنای شکست سیاست مداخله دولت در بازار اجاره محسوب می‌شود.

دولت باید بپذیرد که قیمت ها در بازار مسکن همانند هر کالای دیگر تابع عرضه و تقاضاست و مداخله مستقیم در این بازار و قیمت گذاری دستوری هنگامی موثر خواهد بود که دولت سهم قابل توجهی در یکی از طرفین معامله داشته باشد یا اینکه نوسان سایر شاخص های موثر در بازار را به حداقل برساند. اما دولت نه مستأجر بزرگی است و نه سهم زیادی از مالکیت واحدهای استیجاری کشور دارد. از این رو تلاش های صورت گرفته برای کنترل شاخص تورم اقتصاد کشور هم تاکنون مفید نبوده و آمارها نشان می دهد تورم اقتصاد ایران همچنان صعودی است؛ بنابر این انتظار پیروی طرفین معاملات مسکن از دستور دولت در این بازار چندان عقلانی نیست.

شرایط اقتصادی و اجتماعی ایران در سالهای اخیر باعث رشد قابل ملاحظه جمعیت متقاضی مسکن استیجاری شده و ادامه این روند می تواند تنظیم بازار مسکن را از کنترل خارج کند. اینک علاوه بر متأهلین، شمار زیادی از متقاضیان واحدهای استیجاری را مجردهایی تشکیل می دهند که به هر دلیل امکان ازدواج ندارند یا از ازدواج قبلی شکست خورده اند. از سوی دیگر رشد تورم و کاهش درآمدها باعث شده عده‌ای از خانه‌دارها به جمعیت مستاجران اضافه شوند. برخی از مالکان هم که قبلا برای تبدیل به احسن ملک خود اقدام کرده اند، با تنش قیمتی در بازار مواجه شده و سرمایه خود را برای خرید خانه از دست داده اند.

دولت برای کنترل بازار اجاره باید این کالای پرتقاضا را به عنوان پیشران اقتصاد و نیاز اساسی در سبد خانوار قلمداد کرده و از تولیدکنندگان و عرضه کنندگان آن حمایت کند. بدیهی است وقتی تولید و عرضه مسکن در بازار افزایش یابد، بطور خودکار قیمت ها در یک فضای رقابتی کاهش خواهد یافت و به تعادل خواهد رسید.

بطور ویژه می توان اجاره داری مسکن را به عنوان یک اشتغال مولد قلمداد کرد و برای سرمایه گذاران عمده در این حوزه تسهیلات ویژه ای قائل شد تا به گسترش مجتمع های مسکونی و عرضه بیشتر مسکن استیجاری در بازار کمک کند.

ایجاد ابزارهای نظارتی دقیق و کنترل مکانیسم های اقتصادی در بازار مانند تعیین پایه های جدید مالیاتی یا مالیات برعایدی سرمایه هم می تواند نقش خرده مالکینی که هدفی جز سوداگری در این بازار ندارند را تعدیل کند.

طبق آمار وزارت راه و شهرسازی، هم اکنون حدود ۲ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد که البته همه آنها در اختیار افراد حقیقی نیست.

بانک ها و شرکت های نیمه خصوصی بزرگترین سهم را در مالکیت واحدهای مسکونی خالی از سکنه دارند که از طریق ایجاد پایه‌های جدید مالیاتی می توان آنها را به عرضه کالای خود در بازار وادار کرد. اگر این دو راهکار، یعنی ساخت مسکن و افزایش عرضه واحدهای استیجاری به همراه اجرای سیاست‌های مالیاتی به طور همزمان باهم حرکت نکنند، هر طرح و سیاست تکلیفی برای کنترل بازار اجاره محکوم به شکست است.

 نوشته: کامران نرجه

این یادداشت اقتصادی در صفحه 4 روزنامه اطلاعات دوشنبه 10 آبان 1400 به شماره 27965 درج شده است.

لینک دسترسی مستقیم:

https://www.ettelaat.com/?p=587317